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房市暖冬隐忧:部分需求透支 楼市或进入调整期

“真应该买套大的!”

房地产“暖冬”的背后

赵女士,在深圳一家金融企业工作,3月份买了一套140平方米的商品房,8个月过去,涨幅超200万元,接受《国际金融报》记者采访时,“兴奋中透着遗憾。”

目前住建部有关房地产行业的发展已经明晰,大力快速建设阶段将告一段落,增
加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境,是下一个五年里,行业必须遵循的形势和走势。而在央行再次祭出双降之后,目前买房利率负担是近十年来最低的,此
轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近15%。数据显示,双降之后楼市成交活跃,“金九银十”已成定局,楼市或将迎来“暖冬”。

“感谢王石主席,感谢万科,感谢坚定支持我们的客户、股东和合作伙伴,共同的价值观让我们始终在一起。生命是一场永不停歇的马拉松,面对新起点、新征程,期待着与大家砥砺奋进,同舟共济,奔向万亿大万科!”12月10日上午,万科地产总裁郁亮发感慨。正值万科股权纷争之时,此番表态,用心良苦。

不过,也有分析认为,房价的上涨或将阻碍后续的成交放量,而作为楼市风向标的深圳在九月后已开始转向。从整体来看,“去库存”压力仍然存在,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。

“在中央定调去库存后,住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训,研究去库存方案。据悉,政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上,增加对农民与农民工购房的支持力度。”

预期随着中小房企集中公布三季报,整体房企的净利润将在8%左右,2015年,将是房企第一次出现行业平均利润率低于双位数的年份。

12月10日,据相关媒体报道,住建部门推“政策包”促农民购房。

繁荣背后,往往暗藏隐忧。

政府部门在控制房地产风险与促进经济增长间寻找着平衡;房地产企业在股东权利与市场发展间探索生存之道;普通百姓在投资需求和住房需求间找平衡点。在产值超万亿的房地产行业面前,大家都是“套中人”。

2015年前三季度,包括深圳在内的多个城市房地产成交已经超过去年全年,深圳房价暴涨逾50%,而北京土地市场再次拍下7.5万平方米单价的地王,让这场复苏达到了一个顶点。

一线城市:供不应求

10月底,深圳楼市部分项目价格开始出现下跌,北京则传出碧桂园要退出丰台地块联合体的消息,开发商对后市的分歧在加大。

无论是成交量还是价格,深圳涨幅远超其他一线城市,豪宅项目应接不暇;上海房地产市场前11个月成交量已超过2013年全年成交量;截至目前北京拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目达到了25个,而到了明年,这类规模豪宅的数量可能翻番

截至目前,碧桂园并未否认要退地的传闻。碧桂园有关人士向21世纪经济报道表示,对于一线公司的动态总部在持续关注,但目前并未有明确的消息。

2015年,深圳成为“中国好房价”的代表。从2014年“9·30”新政后,深圳房价连涨,今年“3·30”新政出台后,深圳领涨全国。

北京亚豪机构市场总监郭毅指出,碧桂园退地一事无论结果如何,其已折射出北京土地市场蕴含相当大的风险,让部分房企却步。

无论是成交量还是价格,深圳涨幅远超其他一线城市,豪宅项目应接不暇。中洲地产旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS在5月时获批预售证,其中一套单位价格高达37.6万元/平方米,成为近年深圳最贵房。在深圳市规划和国土资源委员会约谈后,该房源备案价调整为17.6万元/平方米。

同策咨询总监张宏伟则认为,今年的房地产销售和土地市场,均已透支了太多的未来需求和空间,2016年房地产市场可能再次面临调整。

易居研究院副院长丁祖昱认为,深圳楼市涨价的深层逻辑在于“供不应求”。

双降促楼市回暖

与北上广相比,深圳“地少人多”,土地面积只有不足2000平方公里,相当于1/3个上海,1/4个广州,1/8个北京;而截至2014年,深圳常住人口却有1000多万,同期北京、上海、广州常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人,仅为深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

四季度,在房地产价格反弹之际,政策继续推出刺激。

深圳官方数据显示,到2020年建设用地上限是976平方公里,但现在已使用了940平方公里。今年,深圳计划供应建设用地1600公顷,住宅用地仅85公顷,占比5.3%。在深圳今年销售的102个新楼盘中,有55个为城市更新项目,占比高达58%,然而城市旧改往往拆迁难度大、改造周期长,后续的市场供应很难跟上。

国家统计局数据显示,截至2015 年9 月,70
个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格均实现连续五个月环比上涨,9
月分别环比上涨0.21%和0.18%。

2015年,上海房地产市场也很不错,前11个月成交量已超过2013年全年成交量,为近8年来年度成交量最高水平。数据显示,11月,上海商品住宅市场成交水平保持高位盘整态势,成交面积达149.5万平方米,同比大涨44%;全市住宅均价上扬达34730元/平米,环比上扬5个百分点,同比上扬幅度达25%,刷新历史新高。

一线城市继续引领反弹,深圳、上海、广州、北京的新建商品住宅价格9
月环比分别上涨4%、1.9%、1.4%和1.1%,并进一步推动同比分别上涨38%、10%、5%和6%。

值得一提的是,11月新获得预售证项目为26个,较10月大幅减少35个,预售面积合计也较去年同期下挫28个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,供应量的减少是11月上海楼市火爆的主要原因之一。截至11月底,上海商品住宅可售余量为1154.45万平方米,环比下滑8%,同比下滑10%。

尽管一线城市和部分二线城市价格快速上涨,但相关政策并没有像往常一样迅速转向收紧。继发布在不实施“限购”的城市,首套房最低首付款比例由不低于30%调整为25%的政策后,央行再次祭出双降。

与深圳和上海的供不应求不同,北京楼市呈现出不同的“气质”。北京市住建委统计数据,11月北京新建商品住宅成交8931套,同比锐减27.27%,11月北京二手房共成交17043套,同比大增52.44%,二手房成交量是新房的1.9倍。新房成交萎缩,二手房市场火热,业界认为北京楼市正进入“存量房时代”。

在亿翰智库机构看来,双降旨在四季度保“7”拉升房地产投资。通过“双降”,降低社会融资成本,房地产行业销售增速有望加快,进而减小房企库存压力,促进房地产乃至整个固定资产投资的回暖。

北京万科总经理刘肖认为,北京楼市会呈现出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滞销化,“过去住宅市场主要由房地产开发企业和购房群体的双方博弈,正演化为房地产开发企业、二手房业主、购房群体的三方博弈,住宅供求关系调整将更加复杂。”

这将直接提升房地产市场的购买力。自从2014年11月22开始,一年之内央行已经连续6次降息。如果考虑到实际操作过程中的首套房利率优惠,此轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近15%。

北京楼市的另一大特点:楼面价超过房价已成常态。亚豪机构副总经理任启鑫分析,北京可供开发土地绝对数量不断减少,目前土地整理中面临难度大、位置远等问题,住宅用地集中供应的机会将愈加减少,于是北京土地价格开始大幅度上涨,土地价格的上涨也正在影响楼市,预计受土地价格快速上升的影响,北京房价恐怕还将迎来新一轮上涨。

华泰证券分析师谢皓宇则认为,双降对房地产行业的利好,还体现在使得房企的融资难度下降,在销售下滑期尤为重要。成本已经不成为房企融资的难点,而如何在销售下降的情况下填补资金来源空缺是房企的主要任务,双降将进一步增加蛋糕总量,对房企带来实质利好。

据不完全统计,截至目前北京拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目达到了25个,而到了明年,这类规模豪宅的数量可能翻番。业界形容今年北京楼市为“豪宅元年”。

中原监测的40个城市数据显示,双降之后楼市成交活跃。上周新建住宅成交面积环比上升1%,10月前25日,新房成交量已与9月同期基本持平。二手住宅也稳中有升,中原监测的21个城市数据显示,上周二手住宅成交面积环比上升2%。

二三线:观望者多

而中原报价指数走势则出现一定分化,上周一线城市报价指数均环比上涨,天津、成都则环比明显下跌,表明政策刺激之下,一线城市的市场预期较为乐观。

二线城市和三四线城市面对供过于求的局面,房价持续下滑,随着需求的持续增加以及存贷款利率降至最低,市场有望回暖


于四季度的楼市,中信建投认为,十月份上旬由于假期因素以及推货量的原因成交较为平淡,但随着下旬开始推货量的提升,截至10月24日其跟踪的重点城市成
交同比增速已经重回20%水平,环比增长超过30%,其中一二三线重点城市成交同比增速分别为19%、30%和9%,环比增速分别为42%、37%和
24%,十月成交超过9月份是大概率事件,银十有望回归,主流城市成交热度仍有望在年内持续。

相较于一线城市楼市的亢奋,二三线城市形势不太乐观。

但考虑到去年四季度成交基数较高,成交增速回落是大概率事件。

11月18日,国家统计局公布了10月份房价的最新情况。在新建商品住宅方面,与上月相比,70个大中城市中,环比价格下降的城市有33个,上涨的有27个,持平的有10个。同比看来,价格下降的城市有54个,上涨的有16个。10月份,同比价格变动中,涨幅最高的城市是深圳达40.5%,最低的是湛江,下跌6.5%。

地价房价“高处不胜寒”

“不同城市间房价同比涨跌差异明显。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟坦言,一线城市价格同比均上涨且涨幅相对较大,比上月扩大2.4个百分点;二三线城市同比均下降,但降幅比上月分别收窄0.9和0.7个百分点。

新9·30政策和双降的出台,进一步刺激了“金九银十”中的房地产市场,一线城市豪宅仍在大卖,土地仍然遭抢,但无论是房市、还是地市,均已是高处不胜寒。

东北证券认为,一线城市的土地供应紧缩,房价受供需影响会有进一步上升空间。京津冀、长三角、珠三角周围聚落的二线城市将会受一线城市波及而小幅上涨。二线城市和三四线城市面对供过于求的局面,房价将继续下滑。随着大户型和改善型住房需求的比例提高,全国房屋销售面积会有一定程度提高,城镇家庭平均住房面积会随着二孩预期有所提升。

作为楼市风向标的深圳在九月后开始转向。在7、8、9三个月时间里,深圳楼市的成交一直在下滑。进入9、10月,价格开始松动。新房市场出现开发商降价促销,二手房市场则主动下调报价。深圳中原的抽样结果显示,坂田、南山、龙华、蛇口等上半年疯涨的区域房价已出现下跌。

国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群则表示,在城镇化以及按揭贷款等政策的推动下,房地产销售形势正在回暖,今年一季度城镇商品房销售面积同比负增长9.2%,1-10月同比正增长7.2%,随着需求的持续增加以及存贷款利率降至最低,房地产市场有望回暖,但这种回暖主要集中于一线城市,房地产投资增长持续下降的态势有望明年上半年结束。

10月21日,碧桂园联合中国金茂以52亿元的代价拿下中关村科技园丰台园东区三期2宗商业用地。但是,据传近期碧桂园集团内部对这2宗土地的处置产生了不同意见,或将退出地块开发。

不过,严跃进告诉记者,后续市场仍存在较大的上涨空间,尤其是二线城市,因为购房政策宽松,会进一步带动市场交易的活跃。

郭毅认为,这一事件凸显了北京市场高价拿地的风险。即使通过联合拿地,也不一定能规避地价过高、未来难以销售的风险。

土地市场:国企积极

2015年,在北京已出让的29宗宅地当中,实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗,加上目前正在出让的土地,将达到18宗以上。

全国排名前50宗住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿元,其中,国企参与的29宗地块;北京已经成交的44宗住宅用地中,只有10宗地块为民企独立获得,另外的34宗地块,全部或者大部分参与者都是国企、央企

这18宗地块项目的未来售价均超过6万元/平方米,进入高端住宅产品序列。其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右,而在2015年截至目前,北京纯商住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

11月25日,上海杨浦拍出72.99亿“地王”,楼面价达到4.9万元/平方米;次日,上海黄浦区北外滩拍出78.2亿元“地王”。根据一线城市土地储备中心的资料统计,截至目前,2015年,全国排名前50宗住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿元,其中,国企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿,占比达到了61%。成交价超过80亿元的6宗地块全部被国企竞得。

这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力,另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢,因此未来北京豪宅市场可能将会出现供过于求的现象。

以北京为例,葛洲坝公司以49.5亿元竞得丰台樊家村地块,7.5万元/平方米创造了今年北京单价地王;11月18日,绿城以总价57亿元成交的高价地,背后也有央企中交集团的参与;中国建筑内部人士透露,丰台花乡四合庄地块,碧桂园已退出竞争,中国建筑将接手,与另一央企中国金茂联合开发。截至2015年11月底,北京已经成交的44宗住宅用地中,只有10宗地块为民企独立获得,分别为万科、恒大、旭辉等,另外的34宗地块,全部或者大部分参与者都是国企、央企。

最新的三季报数据或许能解释碧桂园的担忧。中原地产研究部统计数据显示:截至目前,已公布三季报、合计58家房企总营业收入为3778.3亿,但合计净利润只有282.1亿,净利润率只有7.5%,房企的盈利能力大幅下调。

中原地产研究部统计数据显示,2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地,而从在一线城市的占比看,高达44%的数字无疑成为历史最高。然而,从土地成交的建筑面积看,则只有5057万平方米,预计2015年全年成交量将是2006年以来的最低值。但是,成交均价则上涨到9090元/平方米,同比涨幅19%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,房企已告别高利润,在2015年上半年,房企的平均净利润跌至9.1%左右,而在2014年房企的平均净利润率为10%,在2013年净利润高达11.97%。

“目前在北京拿地,怎么算都会亏。”一位央企地产高管告诉记者,选择拿地的联合体就是赌一把,赌北京房价未来仍会上涨,只有这样才有解套的机会。

预期随着中小房企集中公布三季报,整体房企的净利润将在8%左右,2015年,将是房企第一次出现行业平均利润率低于双位数的年份。

不过,任志强在“不动产金融年会”上坦言,开发商的土地购置已经连续两年出现负增长。最近连续两个月出现-33%以上。最高的时候,一年的土地出让收入在4万亿以上,今年估计不到3万亿,25%到30%的降幅。北京、上海等几个核心城市除外,更多城市的土地是卖不出去。

去库存压力大

地产股:险资入侵

如果回溯2015年的楼市,可以看到,今年的这场复苏和回暖,与2014年9·30新政开始、今年的3·30新政推涨,以及数轮双降刺激有关。但“去库存”的现实仍未改变。

中国平安、中国人寿、安邦保险、前海人寿等保险公司都成了房地产业新“野蛮人”,为争夺同一个地产资源,险资与险资短兵相接

国家统计局数据显示,中国房地产市场的库存仍在不断增加。截至9月末,商品房待售面积66510万平方米,比8月末增加186万平方米。其中,住宅待售面积减少387万平方米,办公楼待售面积减少71万平方米,商业营业用房待售面积增加483万平方米。

地产行业在资本市场上也在经历着硝烟弥漫的“战争”。

对于房企来讲,无论是此时还是2016年,都仍然面临较大的去库存压力,甚至当前部分房企比如浙江广厦等会选择退出房地产市场;而从中长期来看,经济基本面下滑的压力,还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。

“最近一年来拿地最多的,不是我们,而是平安。”值得注意的是,在今年一个行业论坛上,万科总裁郁亮曾私下感叹称。


此张大伟表示认同。他指出,从整体来看,房企的销售难度加大,虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量在持续;而且,土地市场竞争
激烈,房企在一二线拿地艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。未来,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

数据显示,平安在过去一年中,土地投入近700亿,入股两家上市房企,默默组建了一个不动产帝国。在可预见的未来,平安除了能够分享从去年起参与的近10个项目股权投资及长期贷款收益外,还将享受持股的碧桂园和朗诗的股东分红。据悉,碧桂园今年前10月的销售额已达1005亿元,而朗诗绿色地产前10月的销售额为48.43亿元。

此外,今年以来北上广深及合肥、南京、武汉等城市“地王”频现的现象,也让从业人士担忧。从历史经验来看,2009-2010年、2013年土地市场“地王”疯狂频出之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入调整期。

不仅仅中国平安、中国人寿“入侵”房地产,安邦保险、前海人寿等保险公司都成了房地产业新“野蛮人”,而且为争夺同一个地产资源,险资与险资短兵相接,前有金地,后有远洋,今有万科,地产股了成为保险公司的“抢手货”。

如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将有可能进入调整期。

12月8日晚间,万科的一则公告揭示出这家全球最大住宅开发商背后的股权之争,安邦保险成为新的“野蛮人”。不久前,远洋地产的第一大股东之争时,出手的同样是安邦保险,通过接手远洋第二大股东南丰集团所持有的股份,一举拿下了远洋地产20.5%的份额,直逼第一大股东中国人寿。

今年下半年以来,一线城市、部分二线城市需求被透支,待市场需求在第四季度集中释放完毕之时,必须警惕下一轮可能的市场阶段性调整。

通过多宗并购以及财务并表,安邦保险如今已迈入万亿级险企的行列。去年4月底,安邦第一次举牌金融街,并成为第二大股东;此后,安邦保险悄然持有了华业地产4.99%的股份,位列华业地产第三大股东,但因未达举牌线而鲜为人知;去年三季度,安邦人寿曾大举买入万科2.35亿股,一度成为万科的第四大股东,持有2.13%的股份,但在万科今年的一季报中,安邦人寿悄然退出,那次买入更像是寻求投资收益,当时安邦的浮盈至少达到6.76亿元;截至去年底,安邦通过四次举牌金地,成为第二大股东。

证金公司增持多家房企股票

中信证券将安邦的风格,称之为“股东积极主义”。虽然先后买入多家房地产上市公司,但安邦目前仅在金地保有一个董事会席位,而华业地产则在买入后不久便陆续套利退出。

随着三季报陆续披露,“国家队”证金出现在多家房企的十大流通股东名单中。这其中既有稳坐地产第一把交椅之位的万科,也有拥有国资背景的大型国企深振业、华侨城。

一位险企风控部门相关负责人曾告诉记者,保险资金更倾向于长周期投资、回报率稳定的项目,虽然拥有庞大的低成本浮存金,但保险行业投资渠道相对有限,这正好与估值偏低、股权分散,却又拥有大量一二线城市资产的地产公司不谋而合。事实上,近年来有不少险资涉入养老地产或物流地产。

在7、8月份,宝能系旗下的前海人寿和钜盛华多次买入万科股票,此次证金增持价格甚至低于宝能系的成本。

政策导向:化解库存

根据万科发布的三季报来看,万科的基本面良好,前9个月累计实现销售面积1439.8万平方米,销售金额1804.7亿元,同比分别增长13.9%和21.1%;实现营业收入796.0亿元,归属于上市公司股东的净利润68.5亿元,同比分别增长26.1%和6.1%。

市场特别期待,在税收减免政策、降低首付比例、多套房准入门槛等优惠政策上,国家出台一些有利于消化库存的政策

另一龙头房企保利地产最新公告显示,截至9月末,证金持有32158.28万股,占公司总股本的2.99%,为第二大股东;汇金持有17965.58万股,占比1.67%,为第五大股东。

一线旺,二线稳,三四线淡,全国商品房库存量处历史高位。


证金三季度投资具有国资背景的地产股,则被认为是向外界释放“积极的信号。深圳一券商人士分析,三季度对地产股的增持,不排除很多是在股市最低迷的时候,
其时成本偏低;而从增持的标的看,大多是龙头房企和地方国资地产股。其中,持有华侨城21741.40万股,占总股本的6.99%;持有首开股份
4318.82万股,占总股本的1.93%。

国家统计局的最新数据显示,截至10月末,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。而2013年9月,全国商品房待售面积44636万平方米,两年间,这一数据增幅达53%。

瑞银在昨日发布的研报中表示,未来房地产相关建设活动将在房价上涨和库存缓慢下降的带动下逐步改善,但个股分化会加剧,同时看好万科、保利地产,华夏幸福与首开股份的表现。这四支股票除了华夏幸福尚未公布三季报股东变动情况,另外三支均是证金投资的房产股。

易居研究院数据显示,在其监测的35个城市中,10月,一、二、三线城市新建商品住宅存销比,即去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月。其中,广西北海的存销比数值最高,截至10月为31个月,山东烟台存销比为26个月。

从已发布季报的上市房企来看,两极分化的趋势也逐渐显现。业绩较好的房企业务多集中于北上广深等一线城市,业绩较差的企业则多处于二三线城市。一线城市的房价为前述企业作了较好的支撑。

“去库存”成行业燃眉之急。11月10日,习近平总书记主持召开中央财经领导小组会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。第二天,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,提出要加快户籍制度改革,以带动住房、家电等消费。

事实上,今年以来,多地纷纷出台政策,取消对房地产的各种限制条件,给楼市“松绑”。

严跃进认为,房地产市场库存高企,特别是在三四线城市更为明显。新城控股集团副总裁欧阳捷坦言,“去库存已成为重要任务。”

“今年大型房地产商日子也不好过,小地产商就更别说了,目前除了省会太原还存在一些刚需空间,其余城市的开发商去年就已经无法完成销售目标。”一位山西地产公司的工作人员告诉记者,取消限购或能帮助开发商年底冲冲业绩。

政策松绑了,为何去库存还是很艰难?

中国房地产业协会副会长任志强近日公开表示,国家或会出台一些有利于消化库存的政策,但目前由于税收减免政策、降低首付比例、多套房准入门槛等优惠规则尚未恢复,去库存任重而道远,“最有效的办法是用购房贷款利息抵扣个人所得税,发达国家基本用这样的方法来鼓励消费者或者居民自己解决自己的住房问题。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,对于房地产去库存,要想打一场“歼灭战”,需要政策予以支持,一是个人房贷进一步宽松,首付仍有降低的空间;二是财税政策加大支持力度,取消二手房交易营业税,首套房贷利息可抵个人所得税;三是货币政策继续宽松,继续降准降息;四是棚改拆迁补贴,以货币为主、实物为辅。

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