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深圳新房均价破5.5万 6月市场普涨不再

均价破“5”,深圳房价半年涨33.1%,10万+豪宅带动均价上涨,开发商延后开盘,不轻言降价走量,少量房源探市,多数项目拒绝低价走量策略,全市进入调整阶段,成交量持续低迷,房价也出现小幅下降,4月份的新房均价为49876元/平方米,小幅下降0.23%。

业内人士认为,判断楼市回暖的依据,一是看成交量是否回复之前的市场平均水平,二要看二手房的成交量。

2016年上半年已经过完,尽管经历了2015年的大涨以及“3·25新政”对置业门槛的提高,深圳楼市的房价仍然没有停止其上涨的步伐。

豪宅的野蛮生长让深圳5月的新房均价攀上高峰。

永利 1

深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)数据显示,5月份全市一手商品住房成交均价达55817元/m2,环比上涨11.9%。

全市成交均价全面破“5”

豪宅成交火爆是5月份新房均价上涨的主要原因。机构数据显示,5月份深圳每10套住宅成交中就有一套是千万豪宅,随着6月更多豪宅入市,结构性成交将更深入地影响深圳楼市;而另一方面,部分区域的新房和二手房出现价格下调,深圳楼市普涨不再,分化开始。

经历了去年房价猛涨后,深圳装修公司了解到,目前全市一手房及二手房的均价均已超越5万/平方米。据中国指数研究院数据显示,2016上半年,全市新房均价上涨33.1%,达51050元/平方米,环比上涨33.5%,同比大涨82%。二手房方面,据美联物业研究中心数据统计,2016上半年均价为51223元/平方米,同比增长44.7%。

永利 ,结构性拉涨

具体来看,1-3月份,由于房价习惯性上扬,全市一手住宅均价由1月的46515元/平方米升至3月的49989元/平方米。而随着“3·25新政”将非深户的限购年限从1年提高至3年,全市进入调整阶段,成交量持续低迷,房价也出现小幅下降,4月份的新房均价为49876元/平方米,小幅下降0.23%。

尽管“3·25”新政对市场的影响还在,客户观望情绪浓厚,影响成交量仍在低位,但受半岛城邦、玖龙玺等高端楼盘的拉升作用,5月深圳市新房成交均价达到5.58万/平方米的历史高位。

虽然今年上半年出现了“3·25”楼市限购收紧、“4·01”二手房评估价上调的利空因素,但大部分置业者对深圳楼市仍然持长期看涨的态度,且开发商在楼市调整期加大优惠力度,但整体未见大幅度降价表现。二手方面,据深圳中原领先指数显示,二手房价在3月已达到历史最高值56149元/平方米,“3·25新政”房价小幅下降2%,但在5月马上回升1%。

深圳中原研究中心数据显示,5月份深圳豪宅共成交486套,环比上涨28.5%,在深圳市新房成交占比也达到了17.5%的历史峰值。而深圳市5月份豪宅整体均价环比上涨3.3%,达82485元/平方米。

此外,新房均价也于5月份开始上扬,达55817元/平方米,而6月伊始,龙华区拍出宅地单价地王,光明区拍出宅地总价地王,市场的信心得以提振。据中国指数研究院数据统计,6月新房均价已突破“6”万大关,为61919元/平方米。

分区域来看,福田区和南山区分别以89908元/平方米、80180元/平方米的新房均价睥睨全市。

10万+豪宅成交火热,推高全市均价

从高端豪宅成交类型来看,5月份深圳市豪宅成交的主力仍然是平层豪宅项目。中原研究中心数据显示,深圳市5月份平层项目共成交7.09万平米,环比上涨27.8%。

今年上半年,深圳新房市场的成交量持续低迷,然而全市的新房均价却上涨超3成,这与今年数量较多的豪宅入市有关。据深圳中原研究中心数据统计,在今年上半年的成交数据中,千万豪宅占比高达8.22%,其中3000万以上豪宅占比接近1%。

另据深圳规土委数据显示,深圳市5月份144平方米以上户型占一手商品住房总成交金额的36.15%。

具体来看,“10万+”豪宅项目的个数由2015年的2个飙升至今年上半年的14个,例如华润深圳湾悦府、东海国际公寓、深圳中心天元、半岛城邦三期、海上世界双玺、深圳湾壹号、汉京九榕台、天鹅堡等项目。

平层项目的主要成交几乎全集中在南山区,像半岛城邦三期、地铁前海时代、宝能城花园以及恒裕滨城二期这样的项目是成交的主力,由于面积和地段上的优势,近年来平层豪宅成为了主流的居住方式。

“3·25新政”出台后,市场持续低迷,而豪宅率先入市打破了沉寂。4月9日,半岛城邦三期开盘,均价105000元/平方米,去化近9成,创下57亿元的成交金额。4月开盘的另一顶豪项目海上世界双玺,开盘均价14万/平方米,依旧受到追捧。此外,华润深圳湾悦府13万/平方米的价格也没有挡住购房者的热情。深圳中原董事总经理郑叔伦表示,近几年来开发商倾向于走高端路线,从而实现项目利润最大化,这使得大户型的供应增加。此外,深圳经济转型升级,高端人才来深圳深圳发展,对豪宅需求也起到支撑作用。

以半岛城邦为例,位于蛇口、均价10万以上的半岛城邦三期在4月初推出了533套85-229平方米精装住宅,成交470套,总销售金额57亿元,其中多数在5月签约,拉升了整体房价。

少量房源探市,多数项目拒绝低价走量策略

从成交总价来看,5月份千万豪宅占总豪宅成交比例的67.1%。其中1000万-2000万的中端豪宅大幅增加,占比55%,成交主要来自地铁前海时代、半岛城邦三期以及宝能城花园新锦安壹号公馆以及深圳中心天元等项目。

除了豪宅发力带动全市均价上涨外,开发商与置业者、二手房卖家与卖家之间的相互博弈也是今年上半年深圳楼市的一大看点。业内人士表示,市场进入调整期,楼盘销售率的好坏主要取决于其价格定位,如果开发商定价合理,开盘销售率可能会比较可观。

而1000万以下的豪宅较上月减少9.1个百分点,占比32.9%。成交主要来自中高端豪宅自带的小户型,像半岛城邦三期和恒裕滨城二期等,均含有80多平的小户型。

深圳装修公司获悉,受“3·25”新政的影响,市场观望情绪浓厚,4月以来,开发商都较为谨慎,大部分开发商都延迟推盘,并且推少量房源探市,而鲜有开发商采用低价走量策略。

值得注意的是,在豪宅大量成交的同时,深圳市新房成交量整体较上月环比下降3%。中原地产研究员王琰认为,目前市场处于调整状态,5月份仍是“3·25”政策的消化期,入市项目仍以刚需项目为主,值此蓄客不足、客户对价格抗性较大的敏感时期,许多豪宅项目也都延迟了入市时间。

从新政后的入市项目来看,龙岗新盘万科麓城三期1月30日加推约88平方米3房,均价为5万/平方米,5月14日再次加推88平方米3房,均价约4.8万/平方米,价格下调了4%;而位于南山西丽的宝能城今年3次开盘,均价都在7.5万/平方米左右,基本无太大波动;位于光明新区的中粮·云景国际,近期推出的89平方米3房均价约3.6万/平方米,相比5月份开盘时3.5万/平方米的均价,微涨了约2.9%。宝能城和中粮·云景国际两个项目都没有降价,甚至还有小幅涨价,但销售成绩理想,知情人士透露,去化率均达到100%。

而一位不愿透露姓名的开发商人士认为,深圳市场目前已经出现了“伪豪宅”现象,也即单价10万以下的项目,很多并不是真正的豪宅,就是普通住宅。当市场冷静下来,被过分乐观冲昏头脑的人会重新考虑这类房产的价值。

二手房方面,笔者走访了宝安新安、西丽中心区、龙岗布吉等区域发现,虽然各区域内的二手房报价均较年后报价有所松动,但普遍与今年1月份的报价相当。对此,深圳中原研究总监王飞坦言,客户降价放盘的情况确实存在,但只属于局部现象,全市并没有出现大范围降价。

分化的市场

深圳链家市场研究中心专家分析,“3·25新政”较大程度上影响了市场成交,加之房价处于高位,令置业者入市不积极,同时业主方多看好后市,心里价位较为坚挺,双方存在一定的博弈。家家顺营销副总经理张国库认为,“新房合理定价并热销的局面能够起到平稳市场的作用,预计今年楼市价格下调和上涨的空间都不大,下半年或将处于平稳过渡阶段。”

6月2日,央企电建金茂联合体摘得龙华区上塘地王,楼面价高达56781元,保守估计项目售出单价至少达10万元,而龙华区5月新房成交均价为40421元/平方米。

上半年周成交均价看点

在王琰看来,随着龙华上塘地王的诞生,大众对深圳房价的上涨预期将被继续推动。

春节:78762元/平方米

但在随后,龙华壹城中心开盘,以5.5万元/平方米单价推出1000多套可售房屋,小户型价格更低至5.16-5.3万/平方米,打破了地王推涨房价大幅上涨的逻辑。

中国指数研究院数据显示,2月8日-2月14日春节期间,深圳一手住宅成交量极小,共成交31套,环比下跌86.28%,成交面积为4855.59平方米,环比下跌77.73%。

壹城中心的低价开盘并不是特例,在坂田、龙岗等区域,也出现了多个新盘低开、优惠放大的情况。

从项目成交面积排行榜来看,由于高端楼盘海上世界双玺的成交,导致成交均价有很大提升,达到78762元/平方米。

中国指数研究院数据显示,上周(6月6日-6月12日)深圳新房市场成交周期性下滑,成交量下降。截至6月12日,深圳商品住宅共成交658套,环比前一周下降15.42%,成交面积为6.74万平方米,环比前一周减少13.55%。

“红五月”:61847元/平方米

虽然本周市场较前一周冷淡,但成交均价较前一周上涨,本周高价位楼盘产品热销,成交均价为57959元/平方米,环比前一周上涨2.84%。

根据深圳市规土委数据显示,5月16日-5月22日,全市一手住宅共成交523套,环比下降0.9%;成交面积为约6.16万平方米,环比上升10.9%。一手成交价格约为61847元/平方米,环比大幅上升20.7%。主要受地铁前海时代广场、半岛城邦等高价楼盘成交备案较多,价格上升明显。

中原地产认为,随着地王效应的显现和开发商加推,下半年新房市场将告别冰冻,热度回升。

6月:68149元/平方米

而二手房方面,根据链家市场研究中心统计数据,近两周深圳各区业主报价不但没有大幅上涨,反而有所下降,福田放盘价下调最猛。宝安、蛇口片区业主放盘价较高位降低10%左右。

深圳装修公司了解到,6月13日-6月19日,全市一手住宅成交835套,成交面积为约9.3万平方米,分别环比上升27%和38%。在深业东岭、半岛城邦、龙光玖龙玺等高价楼盘的带领下,成交价格高达68149元/平方米,环比上升17.6%。

另据深圳中原研究中心的监测,上周深圳二手住宅共成交873套,成交面积约为7.7万平方米,同比分别下降12.4%和11.7%。

中原分析,现阶段二手房的成交备案量仍然处于较低位置,大幅低于去年12月2000多套的周平均量,由于前期市场低迷,实际成交回升无力,预计6月二手过户量仍不会有大幅回升。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为,判断楼市回暖的依据,一是要看成交量是否回复之前的市场平均水平,因为只有成交量上去后,成交价格才具有参考性;二是要参考二手房的成交量。“目前从政策层面来看,也存在较大变数,需要再观察几个月,大概到9月,市场才会明朗。”

尽管市场严重分化,回暖未明,但深圳楼市的整体均价短期内很难降下来。2016年以来,深圳“10万+”豪宅已由去年的2个升至如今的24个;6月份豪宅成交或将继续拉动房价结构性上涨。

6月3日,豪宅项目华侨城新天鹅堡推出约315套298-380平方米及545平方米住宅,折合单价11.6-16万元/平方米。根据中原数据,当日去化约40%,即销售四成。

除华侨城天鹅堡外,万科瑧山府、香山美墅云邸、水湾1979等豪宅6月也将入市;整个6月深圳预计有19个楼盘入市,推售量较4、5月有所增加。

从供应量来看,中国指数研究院数据显示,截至6月12日,深圳商品住宅可售套数40345套,环比前一周上涨3.78%,可售面积为442.4万平方米,环比前一周增加2.90%;去化时间9.12个月,逼近去化警戒线。

业内人士认为,这或将从整体上抑制深圳楼市的上涨空间,去年以及今年一季度的暴涨很难再现。

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